Tyck!

Seniorlån kan vara en dålig affär

På senare tid har de så kallade Seniorlånen blivit aktuella med annonsering bl.a i Veteranen och med enträgna försäljare som ringer upp pensionärer med fastighet eller bostadsrätt. Om man granskar dessa lån finner man en rad svagheter jämfört med ett vanligt hypotekslån. Så är t.ex räntan dubbelt så hög som för ett hypotekslån trots att säkerheten är densamma, dvs pantbrev

Den som tar ett Seniorlån på en miljon med fastigheten som säkerhet och med den vanliga tioåriga löptiden betalar halva lånesumman i ränta! Visserligen märker inte låntagaren detta eftersom räntan betalas med de lånade pengarna och amorteras inte. När löptiden är slut har låntagaren fortfarande en miljon i skuld.

Varför tar då inte pensionärerna vanliga banklån? Därför att bankerna ofta nekar äldre lån trots fullgod säkerhet.
Ett hypotekslån skulle ge mycket bättre villkor för pensionärerna. Här behövs en förändring som kräver ett politiskt beslut. Jag tycker att förbundet, gärna tillsammans med PRO och SPRF, skulle verka för detta. Ta gärna den förträffliga Barbro Westerholm till hjälp. Hon har säker de rätta kontakterna.

Bengt Norrbom,
ordförande i SPF Solrosen i Solna

Delningar av artikeln i sociala medier Klicka & dela:
0

3 kommentarer

  1. Johan Andersson skriver:

    Seniorlån/ seniorkapital är en möjlighet!

    Det finns många olika sätt att argumentera för sin sak. Det viktigaste är att veta vad som är möjligt utifrån din egen situation och vad du har att välja på samt hur du själv vill ha det.

    Det finns tre varianter:
    • Seniorlån hos storbanker där du slipper betala räntan genom att ditt lån ökar. Oftast kontant utbetalning. Hög ränta. Ränta på ränta effekt som är negativ för dig.

    • Seniorlån via Hypotekspension ger dig lägre lånemöjlighet, vissa uppläggningskostnader, alltid rörlig ränta, aviseringsavgift, högre ränta än ordinarie bostadsränta, du betalar räntan genom att ditt lån ökar. Oftast kontant utbetalning.
    Belåningsgraden styrd av din ålder dock max 45 % av marknadsvärdet. Ränta på ränta effekt som är negativ för dig.

    • Seniorlån via försäkring ökar inte lånet utan är ett fast belopp. Lånat kapital kan antingen sättas in i sin helhet i en försäkring eller del av och resten får du kontant. Försäkringen betalar ut en pension som bidrar till att betala lånet samt ger oftast kapital över varje månad. Kapitalet placeras i en traditionell försäkring eller en fondförsäkring beroende på hur riskbenägen du som kund är. Efter 10 år eller mer, beroende på hur den tecknats, upphör försäkringen att betala ut pension, då måste du hitta ett sätt att betala räntan ändå eller lösa lånet genom försäljning av fastighet. Försäkringen är ett sparande som ger dig avkastning, antingen genom fonder eller genom garantiränta och återbäring. Denna avkastning minskar till viss del din räntekostnad.

    • Skillnader således:
    o Bank/ Hypotekspension – Lånet ökar och blir dyrare, hög ränta, lägre lånebelopp.
    o Försäkring- Fast lånebelopp, avkastning i försäkringen, ordinarie låneränta, högre lånebelopp.

    • Konsumenternas vägledning ger inte en fullt korrekt bild av seniorlån där bl.a. seniorlån via försäkring enbart beskrivs i en fondlösning, vilket oftast är mer riskfyllt. En jämförelse finns även i Privata Affärer 2011: 12, även denna beskriver enbart försäkring genom fonder.

    Seniorlån och vad du behöver tänka på. Här kommer en Checklista för hur du skall göra ditt val.

    • Har du möjlighet att låna direkt från banken?
    o Om inte, är seniorlån ett bra alternativ och enda alternativet. Du kan låna upp till 60 % av marknadsvärdet på din bostad beroende på vad du väljer.

    • Vilken typ av seniorlån ska du välja?
    o Välj ett seniorlån som ger dig lägsta låneräntan och där du från början vet hur stort kapital du belånar.

    • Hur länge skall du bo kvar i den bostad du belånar?
    o Detta kan ha betydelse för dig beroende på vilket seniorlån du väljer och hur stort kapital du lånar. Om du väljer med försäkringslösning vet du att efter t.ex. 10 år eller mer har du inte längre utbetalning från din försäkring, som garanti för ditt lån.

    • Vilken förvaltning av mitt kapital i försäkring skall jag välja?
    o Väljer du seniorlån via försäkring finns det två olika försäkringslösningar att välja:
    1. Traditionell förvaltning där försäkringsbolaget lämna garantiränta samt återbäring, och
    2. Fondförvaltning står du hela risken med de fonder du väljer. Här tar du egen risk vilket inte sker i traditionell försäkring.

    • Vilken rådgivare kan jag lita på och som gör det som är bäst för mig?
    o Hitta en rådgivare som du känner att du litar på och har tillit till. Detta avgör i allra högsta grad, när du gör ditt val, om det känns rätt och om det blir rätt. I vissa fall kanske du skall avstå för att tilliten inte finns och/ eller för att du inte förstår vad du får information om. Ta gärna hjälp av någon person i din egen närhet, som du själv känner och som kan vara ett stöd för dig i ditt samtal med din rådgivare.

    Johan Andersson
    Rådgivare
    Öhlén & Fält Spar och Försäkring
    @ohlenfalt.se

  2. Denni Wiss skriver:

    Svar till SENIORLÅN-EN-MYCKET DÅLIG AFFÄR

    I senaste numret av Veteranen (8) sidan 91 skriver en läsare att han har dåliga erfarenheter av seniorlån och avråder från dessa.

    Jag har jobbat som expert inom detta område sedan 1999, jag håller med om att det finns en hel del seniorlån som inte är lämpade för alla, men det finns även de som fungerar utmärkt för många.

    Insändaren tycker att ett vanligt hypotekslån är det bästa, obs ej att förväxla med Hypotekspension som också gör seniorlån och som är mycket aggressiva i sin marknadsföring. Jag tror insändaren syftar på just dessa eller de som bankerna säljer.

    Skillnaderna mellan de olika typerna av seniorlån är att i det ena fallet betalas inte räntan direkt utan läggs till skulden vilket gör att skulden ökar för varje månad som går. Detta blir dyrt och skulden kommer högst sannolikt att äta upp stora delar av bostadens värde och värdeutveckling.

    I det andra fallet kan lånet göras med ett vanligt bottenlån, hypotekslån, som löper på 30-40 år och som Bengt Norrbom tycker är bra. Detta vanliga bottenlån löper med låg ränta som skall betalas löpande. Detta gör att skulden inte ökar som i det föregående exemplet.
    För att kunna få låna av banken krävs hög inkomst eftersom banken räknar på betalningsförmågan och inte på värdet av fastigheten. Om pensionen är låg och inte räcker till blir denna typ av seniorlån intressant eftersom delar av pengarna som beviljas i lån omvandlas till inkomst i kalkylen, och ger därmed möjlighet att få lånet beviljat. Dessa pengar ligger under tiden, innan de betalas ut placerade i olika värdepapper eller traditionell försäkring vilka historiskt sett gett högre avkastning än vad lånets räntekostnad varit. En god affär alltså.

    Mitt råd är att alltid kontrollera villkoren noga och jämföra olika förslag. Var extra uppmärksam på vilken ränta som löper på lånet. Ta hjälp av en oberoende expert på området som kan hjälpa dig att hitta rätt seniorlån anpassat för dig och dina förutsättningar.

    Denni Wiss
    Av Finansinspektionen godkänd försäkringsförmedlare.

    • Nils Ingvarson skriver:

      En PRO-representant och en försäkringsrådgivare har skrivit om seniorlån nyligen. Kul att ämnet är uppe eftersom vi som jobbar med seniorlån hela dagarna märker ett ökande intresse bland landets pensionärer.
      Vi har erbjudit Hypotekspension i sex år nu och Hypotekspension är det enda varianten som inte är tidsbegränsad och som ger kunderna en skuldfrigaranti så att de inte riskerar att skulden blir större än vad de får ut för bostaden.
      Det är lätt att hamna fel när man jämför seniorlån med vanliga bolån. Räntan på seniorlån är mycket riktigt högre eftersom det är dyrare för långivaren att finansiera ett lån där räntan betalas först i efterskott och, för Svensk Hypotekspensions del, ge en livslång skuldfrigaranti. Men det är en missuppfattning av Bengt Norrbom att den skulle vara dubbelt så hög. I skrivande stund är listräntan för storbankernas vanliga bolån med tre månaders bindning i snitt 4,35 % medan räntan på Hypotekspension är 6,51 % (också tre månaders bindning).
      En annan faktor som Norrbom missar är vilken skillnad i kontanta medel alternativen ger. Om man tar ett seniorlån kan man disponera hela lånebeloppet. Med ett vanligt bolån betalar man alltid ränta, och ofta amortering, löpande. Om man till exempel behöver 400 000 kronor under en tioårsperiod måste man låna mycket mera, ca 700 000 kronor, eftersom uppskattningsvis 300 000 kronor går till räntor och amorteringar.
      När det gäller bolån i kombination med kapitalförsäkringar som Denni Wiss skriver om, kan detta säkert passa den mer riskbenägne kunden som tror på en börsuppgång. Viktig dock för kunden att notera är de förvaltnings- och fondavgifter som följer med en sådan lösning och att det är väldigt dyrt att komma ur om man vill lösa lånet i förtid. Och framför allt måste man att fundera på hur man ska ha råd att bo kvar när försäkringens utbetalningar har upphört och man sitter kvar med ett stort lån som man ska betala ränta på.
      Jag instämmer med Norrbom och Wiss om att man bör jämföra olika alternativ innan man väljer seniorlån. En hjälp på vägen kan vara Konsumenternas Bank- och Finansbyrå som har gjort en jämförelse på www konsumenternas.se.

      Nils Ingvarson
      Informationschef på Svensk Hypotekspension

Just nu på veteranen.se/Tyck!

På löpet

  • Följ Veteranen på Facebook

  • Bloggas just nu

    • Klädkod
      När jag stod och klädde på mig i morse så kom jag plötsligt att tänka på crimpleneklänningar, och vå... av Amanda.
    • Så ledde mina tankesteg….
      Medan jag tuggar min fruktlunch läser jag i dagens blad om ropen att ”bidraget till kulturtids... av Tatluser.
    • Julbrevssyndromet, nu med julmus och tomte
        Så var alla julbreven skrivna och skyddsremsan på kuverten avrivna och julfrimärkenas klister hade... av bebe.
  • Diskuteras just nu

    • Kan vi vara utan ledord ???
      För länge sedan myntades ett antal “ordstäv” som var vägledande på livets vandring och ibland var st... av kylling.
    • Den nya gruppen hemlösa är pensionärer!
      Krävs en årsinkomst på 300 000 kr för att få tillgång till en hyresrätt? Då räcker inte pensionen. O... av orera.
    • Gaggig eller…..?
      Såg ett blogginlägg skrivet av Linnea Lewandows för ett tag sedan och fattade inte riktigt vad det h... av silverladyn.